Podtapianie działki przez sąsiada? Sprawdź, jak bronić swoich praw i uniknąć strat!
Podtapianie działki budowlanej na skutek odprowadzania wód opadowych i roztopowych z sąsiednich nieruchomości to problem, który może prowadzić do poważnych strat finansowych i sporów sąsiedzkich. Aby uniknąć eskalacji konfliktów i skutecznie chronić swoje prawa, warto znać obowiązujące przepisy prawne i dostępne środki zaradcze.
Podstawowe zasady prawa wodnego
Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, korzystanie z wód nie może powodować pogorszenia ich stanu ani ekosystemów od nich zależnych. Właściciele nieruchomości muszą przestrzegać planów gospodarowania wodami i unikać działań prowadzących do marnotrawstwa wody lub wyrządzania szkód na gruntach sąsiednich (art. 29 ustawy).
Przepisy te szczegółowo określają obowiązki właścicieli gruntów w kontekście odprowadzania wód opadowych i roztopowych. W art. 234 ust. 1 ustawy wskazano, że właściciel nie może zmieniać kierunku ani natężenia odpływu wód opadowych na swoim gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Zabronione jest również odprowadzanie wód lub ścieków na tereny sąsiednie.
Obowiązki właściciela gruntu
Jeżeli właściciel naruszy te przepisy, ciąży na nim obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody powstałych na jego gruncie, które prowadzą do szkód na sąsiednich działkach. Jeśli zmiany te mają negatywny wpływ na sąsiednie nieruchomości, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji administracyjnej nakazać przywrócenie poprzedniego stanu lub wykonanie urządzeń zapobiegających dalszym szkodom.
Warto pamiętać, że wszczęcie postępowania administracyjnego w takich sprawach nie jest możliwe, jeżeli upłynęło więcej niż pięć lat od momentu, gdy poszkodowany właściciel dowiedział się o problemie.
Od czego zacząć w przypadku zalewania działki?
Osoba poszkodowana powinna w pierwszej kolejności skontaktować się z właściwym urzędem gminy lub miasta. Organ wykonawczy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek przeciwdziałać naruszeniom przepisów prawa wodnego. Po zgłoszeniu sprawy urząd przeprowadza postępowanie administracyjne, które obejmuje ustalenie stanu faktycznego oraz określenie winy właściciela nieruchomości sąsiedniej. Organ powinien zlecić wykonanie opinii biegłemu hydrologowi.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2015 r. II OSK 1621/13,
„Postępowanie wyjaśniające w sprawie dotyczącej uregulowania stosunków wodnych na gruncie (…)., z racji na jego specyfikę i skomplikowanie wymaga sięgnięcia do wiedzy specjalistycznej. Nie może ograniczać się wyłącznie do stwierdzenia wykonania określonych prac na gruncie. Organ musi ustalić oraz wykazać istnienie związku przyczynowo – skutkowego między dokonaną zmianą na działce a wynikłą z powodu tej zmiany szkodą na gruncie sąsiednim. Wymaga to co do zasady odpowiedniej wiedzy z zakresu hydrologii, gospodarki wodnej, postępowań wodnoprawnych i melioracji wodnych oraz ewentualnie przeprowadzenia odpowiednich badań, analiz i obliczeń. Celowe jest zatem w tej kategorii spraw dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wyrok z dnia 24 stycznia 2024 r. II SA/Kr 1359/23,
„Wydanie decyzji w trybie art. 234 ust. 3 p.w. wymaga przeprowadzenia wnikliwego postępowania wyjaśniającego. Wszędzie tam, gdzie sprawa nie jest oczywista i w drodze logicznego rozumowania nie da się ustalić tych dwóch elementów tj. faktu naruszenia stosunków wodnych i szkody z tym związanej dla nieruchomości sąsiednich, organy administracji z reguły obowiązane są w prowadzonym postępowaniu, do pozyskania stosownej ekspertyzy biegłego z zakresu hydrologii, która okoliczności te ustali.
W przypadku potwierdzenia nieprawidłowości, organ wydaje decyzję nakładającą obowiązek usunięcia szkód oraz przywrócenia naturalnego stanu wody na gruncie. Realizacja tych działań może wymagać dodatkowych pozwoleń wodnoprawnych lub zgłoszeń.
Art. 234 ust 3 ustawy stanowi, że „Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 lutego 2024 r. II SA/Kr 1607/23,
„Zmiana stanu wody na gruncie, to każde działanie, którego efektem jest zmiana ilościowa wody (zwiększenie się bądź zmniejszenie ilości wody na gruncie) oraz zmiana w zakresie jej przepływu przez grunt. Jest to takie działanie, które ingeruje w naturalny stan wody na danym terenie związany z jego ukształtowaniem, warunkami przyrodniczymi i hydrologicznymi. Zmiana ta może polegać na zmianie kierunku odpływu znajdującej się na gruncie wody opadowej i roztopowej bądź kierunku odpływu ze źródeł poprzez np. wykonanie przeszkody w odpływie wody opadowej z terenów sąsiednich zgodnie z naturalnym kierunkiem odpływu, nawiezienie ziemi w celu podwyższenia terenu, usunięcie ziemi w celu obniżenia terenu, wykopanie rowu, zasypanie istniejącego rowu, utwardzenie powierzchni działki kostką brukową, wzniesienie murowanego ogrodzenia, czy wykopanie studni i pobór z niej takiej ilości wody, która spowoduje obniżenie poziomu lustra wody na gruntach sąsiednich.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 marca 2024 r II SA/Kr 196/24, LEX nr 3700721.
„Szkoda w rozumieniu art. 234 ust. 3 p.w., nie oznacza wyłącznie szkody realnej, tzn. już zaistniałej, objawiającej się negatywnym uszczerbkiem majątkowym w aktywach strony lub uniemożliwiającej użytkowanie nieruchomości w sposób dotychczasowy. Szkoda, w rozumieniu omawianego przepisu, może być również hipotetyczna, tzn. mogąca wystąpić w przyszłości, jeżeli jest to możliwość w określonych okolicznościach realna (np. przy wyjątkowo intensywnych opadach). Może więc ona również oznaczać potencjalne ryzyko zalania gruntów sąsiednich, uzależnione od zdarzeń nadzwyczajnych (przy czym nadal będące wynikiem dokonanej zmiany stosunków wodnych).”
Zmiana naturalnego spływu wód opadowych
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych dla budynków stanowi, że każda działka budowlana powinna być wyposażona w system kanalizacji umożliwiający odprowadzanie wód opadowych. Jeśli nie jest to możliwe, dopuszczalne jest odprowadzanie wody na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub zbiorników retencyjnych.
Zmiana naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabroniona (§ 29 rozporządzenia). Naruszenie tego zakazu może skutkować karą grzywny nałożoną przez sąd na podstawie art. 478 ust. 1 Prawa wodnego.
Odpowiedzialność cywilna
Kodeks cywilny w art. 144 określa, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.
Działania właściciela nieruchomości sąsiedniej, które powodują bezpośrednie przeniesienie wód opadowych na inne grunty, stanowią immisje bezpośrednie. Takie działania są zakazane i mogą prowadzić do odpowiedzialności prawnej. Poszkodowany właściciel może wezwać sąsiada do zaniechania naruszeń oraz przywrócenia prawidłowego stanu wody, a w przypadku braku reakcji, złożyć pozew do sądu.
Ekspertyza hydrologiczna
W przypadku sporu sądowego kluczowe może być przedstawienie opinii biegłego hydrologa. Ekspertyza pomoże udowodnić, że zmiany w odpływie wód na gruncie są wynikiem działań właściciela sąsiedniej nieruchomości i prowadzą do zalewania działki poszkodowanego.
Kto ponosi odpowiedzialność?
Zalewanie gruntów sąsiednich na skutek zmiany stosunków wodnych to problem, który często prowadzi do sporów sąsiedzkich. W przypadku, gdy deweloper podniósł teren nowego osiedla, powodując zalewanie nieruchomości sąsiedniej, pojawia się pytanie – kto ponosi odpowiedzialność: deweloper czy nowi właściciele domów?
Zgodnie z art. 234 ust. 3 ustawy Prawo wodne, odpowiedzialność za naruszenie stosunków wodnych spoczywa na aktualnym właścicielu nieruchomości. Oznacza to, że nawet jeśli szkodliwe zmiany wynikają z działań dewelopera, to właściciele nowych domów ponoszą konsekwencje.
Orzecznictwo sądowe potwierdza tę zasadę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2023 r. II SA/Kr 753/22, LEX nr 3519341 wskazał, że obowiązki wynikające z Prawa wodnego mogą być nałożone tylko na obecnego właściciela gruntu. Nie można więc obciążyć dewelopera, projektanta czy urzędników, którzy zatwierdzili projekt.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 grudnia 2020 r., II SA/Kr 1001/20, LEX nr 3149582
„Przesłanką do wydania nakazu z art. 234 ust. 3 p.w. jest ustalenie że spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie. Obowiązki na tej podstawie mogą zostać nałożone wyłącznie na aktualnego właściciela nieruchomości, niezależnie, czy to wskutek jego działań doszło do zmian stanu wody na gruncie. Tym samym aktualny właściciel nieruchomości może ponosić konsekwencje działań poprzednich właścicieli.”
Podsumowanie
Podtapianie działki na skutek odprowadzania wód opadowych z gruntów sąsiednich to problem, który wymaga zdecydowanych działań. Poszkodowani właściciele powinni:
- Zgłosić problem do urzędu gminy lub miasta.
- Zbierać dowody, takie jak fotografie, ekspertyzy czy zeznania świadków.
- Wezwać sąsiada do zaniechania naruszeń i naprawienia szkód.
- W razie potrzeby skorzystać z pomocy biegłego hydrologa oraz wystąpić z pozwem do sądu.
Znajomość obowiązujących przepisów i odpowiednich procedur pozwala skutecznie bronić swoich praw i minimalizować straty wynikające z problemu podtapiania działki.